事例25：埋蔵文化財を保護し日照問題を解決した戸建賃貸
（東京都日野市万願寺／木造2階建 戸建賃貸 4棟4戸）
埋蔵文化財保護対策・ウッドデッキ・小屋裏収納・免疫住宅
物 件 概 要
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所在地：東京都日野市万願寺
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構造・規模：木造・地上2階建
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建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
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棟数・戸数：4棟・4戸（3LDK）
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敷地面積：510.51㎡（154.4坪）
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延床面積：351.08㎡（106.2坪）
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完成年月：2023年1月
事 業 収 支
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建築費：9,282万円
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諸経費：864万円
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総事業費：1億146万円
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月額賃料：87万円
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年額賃料：1,049万円
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表面利回り：10.34％
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金融機関：多摩信用金庫
■土地区画整理事業のメリットと文化財保護法対策
今回の計画地は500㎡以上ありましたが、土地区画整理事業が完了しているエリアのため「開 発許可」が適用されないという有利な法令条件でした。
しかし埋蔵文化財保護地域となっており、隣接地も本掘を実施していたとの情報を得て、地盤調査及び地盤補強方法も文化財の上に保護層を設けるジオクロス工法を採用することで、既に高騰していた建築費の費用削減にも繋がりました。
南側の接道で敷地を整形に区画できたため、テラスハウス案と戸建賃貸案の計3パターンをシミュレーションし、ベストなプランを模索しました。
■建築費高騰に打ち勝つ「広さ」という戦略
隣接する既存の6棟とは一線を画すプランにしたいというオーナー様の想いを反映し、各戸の専有面積をA・D棟が約86㎡（約26坪）、B・C棟が約89㎡（約27坪）と、少し広めのゆとりあるサイズに設定しました。
周辺の賃料相場をリードするハイエンドな企画にすることで、建築費高騰による影響を極力少なくし、高い収益性を確保する戦略です。
■北側の「日当たりの悪さ」を解決する進化形プラン
今回の最大の課題は、南北に配置した「北側の棟（B・C棟）」の日当たりの悪さをどう解決するかでした。
これまでも日当たりを考慮して2階にLDKを配置するケースはありましたが、今回はそこからさらに進化させました。
高度地区の厳しい北側斜線制限を逆手に取り、南側の棟（A・D棟）の
屋根勾配を北側に配慮した形状に設計。
そして北側の棟には「勾配天井」と「高窓」を組み合わせ、想像以上に日当たりの良い、明るく開放的な2階LDKを実現しました。
■分譲住宅にも負けないフルスペックの仕掛け
各戸には2台以上の駐車場を確保し、1階LDKには外部空間と繋がる木粉樹脂製のウッドデッキを設置。
室内には、食材を大量にストックできるパントリー（食品庫）や、家族の成長に合わせてフレキシブルに使える「2枚引込み戸」の洋室を採用しました。
さらに、大きなロフトによる大容量収納や、ペット飼育に対応したメンテナンスフリーの建具、健康に配慮した免疫加工クロスなど、入居者のニーズを先回りした圧倒的な付加価値を詰め込み、10.34％という極めて高い利回りを達成しています。
■お客様の声
戸建賃貸4棟を建築した際、設計、銀行借り入れ資料等、様々なアドバイスを頂き、無事に完成致しました。当初の想定家賃より賃料も若干アップして募集したところ、早々に入居者が決まり数年が経ちますが、入居者様もオーナーである私も、 大変満足しております。