事例22：ウッドデッキ＋屋上付戸建賃貸で地域相場を牽引
（神奈川県小田原市栢山／木造2階建 戸建賃貸 5棟5戸）
ウッドデッキ・スカイバルコニー・パントリー
物 件 概 要
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所在地：神奈川県小田原市栢山
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構造・規模：木造・地上2階建
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建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
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棟数・戸数：5棟・5戸（3LDK）
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敷地面積：498.71㎡（150.85坪）
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延床面積：367.19㎡（111.1坪）
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完成年月：2021年6月
事 業 収 支
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建築費：9,359万円
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諸経費：1,038万円
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総事業費：10,397万円
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月額賃料：71万円
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年額賃料：852万円
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表面利回り：8.19％
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金融機関：横浜銀行
■ハウスメーカーのアパート提案への「違和感」
計画地には、もともと大きな倉庫が建っていました。倉庫を建築したハウスメーカーからは、「既存建物を解体し、6戸の西向きアパートを1棟建てる」という計画が提案されていました。
しかし、オーナー様がその事業収支計画に不安を抱き、「セカンドオピニオン」を求めてご相談にいらしたことがすべての始まりです。
私が独自にシミュレーションを行った結果、そのアパート案は将来的な空室リスクや家賃下落リスクが高く、非常に危険であると判断しました。
■「道路後退部分の分筆」による開発許可の回避
方針を「アパート1棟」から「戸建賃貸5棟」へと大きく転換。
しかし、正確な測量を行うと敷地面積が500㎡をわずかに超えており、このままでは時間と費用のかかる開発許可が必要になっ てしまいます。
そこで、境界を確定した上で「道路後退（セットバック）部分を先に分筆する」という合法的な手法を用い、有効敷地面積を500㎡未満に抑え込むことで、全体の土地活用を一度でスピーディーに実施することに成功しました。
■隣地環境から逆算した「多面的な光の確保」
各棟約30坪の敷地内で、各戸に駐車場を配置しながら3LDKを確保する計画です。
西側の前面道路は狭く、斜線制限のプレッシャーも受けていました。
この複雑な周辺環境を読み解き、水路がある西側に建物を寄せないゾーニングなど、一つひとつの条件を丁寧にクリアする配置計画を組み上げました。
■お客様の声
信頼のおける建築業者さんを紹介して頂き、賃貸特有の品質を落とすコストダウンではなく、高額でなくても注文住宅並みの品質の建物に満足しています。
家賃関係も含め、些細な事でも相談に乗って頂ける事が一人で悩む事なく安心感があ ります。