事例1８:広大地の２期計画も補助金利用で小規模を高収益化
（神奈川県横浜市磯子区／木造2階建 戸建賃貸 2棟2戸）
分期計画・補助金・駐車場各戸2台・免疫住宅
物 件 概 要
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所在地：神奈川県横浜市磯子区
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構造・規模：木造・地上2階建
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建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
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総戸数：2棟2戸（2LDK）
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敷地面積：221.25㎡（66.9坪）
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延床面積：128.86㎡（38.9坪）
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完成年月：2017年2月
事 業 収 支
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建築費：4,492万円
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諸経費：575万円
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総事業費：5,067万円
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月額賃料：28万円
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年額賃料：336万円
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表面利回り：6.63％
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金融機関：横浜銀行
■2期目は 既存アパート退去後に着工し「7棟7戸の戸建賃貸計画」
1期目の完成前に、既存アパートの退去交渉をオ ーナー様自ら行い、完成後に遅滞なく2期を着工する計画で進めました。
1期目でオーナー様と設計・工事関係者との協議も済ませていたので、着工までの段取りはスムーズです。
今回の計画では当初から解体費の比率が高い上に、小規模だったので事業収支は厳しい状況ですが、1期目と合わせた全体計画と、今回は解体費で補助金も使えることもあり、補助金を最大限使える計画としてスタートしました。
■自治体の最低敷地面積を踏まえた「全体計画」
広大地の戸建賃貸計画において、大事なのが最低敷地面積の規定です。自治体によっては、75㎡から150㎡とミニ開発を制限する目的で設けられています。今回の計画する自治体での最低敷地面積が100㎡以上で した。
この制限を考慮した上で、全体計画を考えるのが、私の役割でありこの計画の重要ポイントでした。
後に3期計画で残存部分にも戸建賃貸を建築しますが、1期2期計画で戸建賃貸を6棟建築しました。
（1期目の狭小地は別敷地です）
■横浜市の不燃化補助金制度の計算式と対象地域
この地域での「不燃化補助金制度」を活用し、1期のA棟・B棟の各棟で109万円、C棟・D棟の各棟で94万円、狭小地の新築で101万円、解体費で114万円、2期のE棟・F棟の各棟で94万円 、解体費が130万円の合計939万円が全体の補助金となりました。
下記が計算式補助金の計算式となります。※当時
・新築床面積㎡×2万円×0.75（3/4）
・解体費の最安値見積書金額×0.75（3/4）
横浜市は地震火災による延焼危険性の高い密集市街地を、「不燃化推進条例」に基づく「不燃化推進地域」として指定しています。
横浜市神奈川区、西区、中区、南区、磯子区の一部が対象で、対象地域は年度で少し異なっているようですが、執筆現在でも補助金の制度はあるようですので、対象地域の可能性がある場合は、条件等も必ず確認してください。
■お客様の声
初めての土地活用でしたが、様々な情報や判断材料を説明して頂き、正しい決断が出来たと思います。
完成から10年が経ちますが、今も競争力のある物件で、コンサルをお願いして良かったと思います。