事例17:狭小地と広大地を合わせた補助金で高収益戸建賃貸
（神奈川県横浜市磯子区／木造2階建 戸建賃貸 5棟5戸）
分期計画・補助金・屋根付き駐車場（狭小地）駐車場各戸2台（広大地）・免疫住宅
物 件 概 要
-
所在地：神奈川県横浜市磯子区
-
構造・規模：木造・地上2階建
-
建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
-
総戸数：5棟5戸（2LDK）
-
敷地面積：521.48㎡（157.7坪）
-
延床面積：338.26㎡（102.3坪）
-
完成年月：2016年8月
事 業 収 支
-
建築費：6,726万円
-
諸経費：3,829万円
-
総事業費：1億555万円
-
月額賃料：71万円
-
年額賃料：852万円
-
表面利回り：8.07％
-
金融機関：横浜銀行
■先祖代々の土地と、ハウスメーカー提案への不安
クライアント様は、先祖代々から受け継いできたこの土地の活用について悩 んでおられました。
敷地は、長期にわたって空き家になっていた「狭小地」と、空き区画の目立つ月極駐車場だった「広大地」の複数に分かれていました。
すでに別のハウスメーカーからアパート建築の提案を受けていましたが、「本当にこのまま多額の借金をして進めて良いのだろうか？」という不安を払拭しきれず、ご相談いただきました。
計画のアプローチは机上だけでなく、現地の空気感も重要で、駅からバス利用と遠い場所ですが、自分の足で何度も歩き周辺環境も調べた上で、最適解を導く姿勢で取り組みました。
■資産の流動性を高める「分割可能なプランニング」
相続を経験されていたクライアント様にとって、手持ちの資産の多くが「流動性の低い不動産（分けにくい土地）」に偏っていることは大きな課題でした。
また狭小地だけの計画だけでは解体費も含めて事業収支は厳しい想定でした。広大地と合わせて計画することで、事業収支を改善できることを伝えて、同時に計画を進めることになりました。
また大きな1棟アパートを建ててしまえば、将来子どもたちで均等に分けることはほぼ不可能です。そこで、月極駐車場だった広大地には独立した「戸建賃貸」を複数棟配置する計画とし、将来的に「1棟ずつ売却する」「1棟ずつ子どもに相続させる」という、極めて柔軟な出口戦略（エグジット）を確保しました。
■建築費の「約10％」にあたる補助金を獲得
企画を進める中で、この地域では「自治体の補助金」が活用できることが判明しました。しかし、補助金の認可を得るためには、複雑な条件や多くのハードルをクリアする必 要がありました。
設計プランの最適化はもちろんのこと、施工を担う建築会社とも緊密に連携・調整を行い、無事に建築費の約10％にも及ぶ多額の補助金を獲得できました。
補助金は事業収支を劇的に改善する大きなブレイクスルーとなりました。
■「免疫住宅」という独自の健康付加価値
物件のコンセプトは「家族が健康になる免疫戸建賃貸」です。建材やクロス等に含まれる水分に水溶性のミネラルを含浸させる独自のテクノロジー（FFCテクノロジ ー）を採用し、シックハウス症候群の原因となる化学物質の害を最小限に抑える「免疫加工」を施しました。
立地や間取りといったハード面だけでなく、「入居者の健康を守る」というソフト面の付加価値を徹底的に高めたことで、ファミリー層から圧倒的な支持を獲得。横浜の風致に溶け込む美しい街並みと、長期安定経営を両立させたコンサルティング事例です。
■お客様の声
初めての土地活用でしたが、様々な情報や判断材料を説明して頂き、正しい決断が出来たと思います。
完成から10年が経ちますが、今も競争力のある物件で、コンサルをお願いして良かった と思います。