事例16：インフラの課題を家相に特化した戸建賃貸で収益化
（埼玉県川口市芝／木造2階建 戸建賃貸 5棟5戸）
風水を意識した設計・パティオ・ウォークインクローゼット
物 件 概 要
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所在地：埼玉県川口市芝
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構造・規模：木造・地上2階建
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建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
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総戸数：5棟5戸（2LDK）
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敷地面積：679.06㎡（205.4坪）
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延床面積：307.2㎡（92.9坪）
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完成年月：2015年9月
事 業 収 支
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建築費：6,000万円
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諸経費：3,670万円
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総事業費：9,670万円
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月額賃料：76万円
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年額賃料：913万円
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表面利回り：9.44％
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金融機関：JA
■「プロの不動産コンサルタント」からのオファー
今回のクライアント様は、地主系の2代目大家として相続時に大変な苦労をされた経験から不動産を深く学び、自らも不動産コンサルタントとして活躍されているプロフェッショナルの方でした。
計画地は、自治体の区画整理事業によって仮換地となった約310坪の広大な敷地です。
最寄り駅から徒歩22分と賃貸経営には不利な立地であることに加え、敷地内には母屋、店舗、事務所、倉庫、ビニールハウスなど解体すべき建物が多数あり、家賃を生まない「解体費用」の割合が非常に高いという重い課題を抱えてのスタートでした。
■区画整理地ならではの「水道管引込み」という難工事
追い打ちをかけたのが、インフラ整備の壁です。
従前地の複雑な土地の影響で、隣接住戸のための既存埋設水道管の撤去が必要であり、新たな給水管の引込みは「広い暗渠（あんきょ）の水路の下をくぐらせる」という難工事となりました。
加えて、自治体の規定により「1棟ごとに親メーターを引き込む」条件が課されたため、戸建賃貸の計画において諸経費（付帯工事費）が大きく膨らむ要因となりました。
（資金計画の「諸経費：3,670万円」にその過酷さが表れています）
■基準となる「相場家賃」が存在しないエリアでの挑戦
周辺には賃貸住宅こそ多いものの、戸建賃貸は極端に少ないエリアでした。そのため、事業収支を組む上で基準となる「類似物件（ベンチマーク）」が存在しませんでした。
そこでク ライアント様と話し合い、「周辺の相場に合わせるのではなく、この物件で新たな家賃相場を自ら創り出す」という強気の戦略に出ました。
上限家賃を超えても選ばれるほどの圧倒的な価値と満足感を提供する賃貸住宅を目指し、コストコントロールと差別化のバランスを極限まで追求しました。
■お客様の声
間取り、建物配置、デザインなど、細かいリクエストを出しましたが、すべて対応いただけました。
特に風水に対応いただけたのはありがたかったです。
入居者募集時のアピールにおいて有効な 武器になりました。