事例：西東京市ひばりが丘

事例14:狭小間口で変形敷地の最適解の南欧風の戸建賃貸

（東京都西東京市ひばりが丘／木造2階建戸建賃貸 4棟4戸）

南欧風外観・2階LDK＋ロフト(D棟)・ウォークインクローゼット

物　件　概　要

所在地：東京都西東京市ひばりが丘
構造・規模：木造・地上2階建
建物種別：戸建賃貸（専用住宅）
棟数・戸数：4棟4戸（2LDK）
敷地面積：416.26㎡（125.9坪）
延床面積：257.49㎡（77.9坪）
完成年月：2015年3月

事　業　収　支

建築費：4,290万円
諸経費：1,810万円
総事業費：6,100万円
月額賃料：51.5万円
年額賃料：618万円
表面利回り：10.11％
金融機関：群馬銀行

■ハウスメーカーの提案への違和感と8パターンの模索

計画地は、バス通りに面した築40年を超える古い木造アパートが建つ敷地でした。クライアント様は建て替えを決意し、複数のハウスメーカーから提案を受けていましたが、どれも「決め手に欠ける」と悩んでおられた中で、ご相談いただきました。

私は「戸建賃貸ありき」で話を進めるのではなく、ゼロベースで土地活用の可能性を探りました。3階建と2階建を組み合わせた長屋や、戸建賃貸、一部土地を残す形など、実に「8パターン以上」のバリエーションを事業シミュレーションし、クライアント様とともにプロセスを楽しみながら最適解を模索していきました。

■複雑に絡み合う「法規制」のパズル

プランニングを極めて難しくしていたのが、L型の変形地であることに加え、「2つの用途地域（近隣商業地域・第一種低層住居専用地域）」と「2つの高さ制限（第一種高度地区・第二種高度地区）」にまたがっているという複雑な法規制でした。このパズルをいかにして解き、収益性を最大化するかがプロとしての腕の見せ所でした。

■相場から逆算した「コンパクト×ゆとり」のバランス

周辺の家賃相場とターゲット層のニーズをシビアに分析した結果、各戸の専有面積はあえて「20坪以下」とコンパクトに設定し、建築コストの上昇を抑えました。しかし、単に狭くするだけではなく、家族が集まるLDKは「10帖以上」をしっかりと確保し、日々の生活における「ゆとり」を優先するメリハリの効いた空間構成としています。

■日照の悪さを「2階LDK＋ロフト」で反転

敷地の中でも、特に周囲を建物に囲まれて日照条件が悪くなる区画（D棟）が存在しました。この悪条件の区画に対しては、採光を確保しやすい「2階LDK」を採用し、さらに「ロフト」を組み合わせることで、マイナスを強力な差別化ポイントへと反転させました。

■暗い敷地を照らす「白と黄色」のカラーリング

周辺を建物に囲まれた日照条件の悪い敷地だからこそ、外観デザインには特別な工夫を凝らしました。建物のメインカラーに「白と黄色」という非常に明るくポップな配色を採用することで、敷地全体がパッと明るい空間になるよう視覚的な演出を施しています。妥協のないシミュレーションと、悪条件をアイデアで乗り越える設計力が見事に結実し、表面利回り10.11％という高い収益性を叩き出した事例です。