事例：さいたま市岩槻区3期

事例12:複合間取りでホテルライクな共用部の防犯賃貸

（埼玉県さいたま市岩槻区／木造2階建共同住宅 1棟6戸）

分期計画・ZEH・オートロック・共用内廊下・ナノバブル

物　件　概　要

所在地：埼玉県さいたま市岩槻区
構造・規模：木造・地上2階建
建物種別：共同住宅
棟数・戸数：1棟6戸（2LDK・1LDK）
敷地面積：404.45㎡（122.3坪）
延床面積：394.91㎡（119.5坪）
完成年月：2025年12月

事　業　収　支

建築費：7,800万円
諸経費：391万円
総事業費：8,191万円
月額賃料：62.75万円
年間想定家賃：753万円
表面利回り：9.19％
金融機関：非公開

■第3期計画と「モデルハウス」としての重責

今回の計画のクライアント様は建築会社で、「第1期の戸建賃貸4棟」「第2期の長屋建て1棟5戸」に続く、広大地開発の第3期プロジェクトです。計画地は第一種低層住居専用地域で高さ制限が厳しいエリアですが、クライアント様の規格商品である木造3階建て共同住宅のノウハウを活かし、「自社の土地活用提案のモデルハウス」としての役割も担うことになりました。

そのため、賃貸事業としてのシビアなキャッシュフロー成立はもちろん、同業他社には容易に真似できない“唯一無二の商品”としての圧倒的な企画力とブランディングが求められました

■独立採算と「あえて戸数を減らす」全体最適の決断

当初は投資効率を優先し「全て1LDKの1棟8戸」の計画で進んでいました。しかし基本設計が終わり、いよいよ実施設計に入るというタイミングで、関係者が集まり改めて賃貸市場やターゲット、そして敷地全体の駐車場問題を再考するミーティングを行いました。

結果、全体の戸数を2戸減らし、「専有面積の広い2LDKを4戸、1LDKを2戸」とする大幅な計画変更を決断。

不足する駐車場は第4期計画を見直して別敷地に設けることで解決し、当初の8戸案と遜色のない事業収支を組み直すという、まさに「全体最適」の舵切りを行ったのです。

■配置計画は高低差を活かし、共用部がもたらす価値も高める

今回の計画地は道路との高低差を活かし、残土処分を少なくする経済設計としながら、使い勝手も考えた配置計画としました。また「共用廊下を屋内としたホテルライクな設計」を採用。

このゆとりと高級感が、駅から遠いという立地の弱点を補って余りある強力な付加価値となりました。

■分譲マンション顔負けの「和モダン＆ホテルライク」

プロジェクト全体の統一イメージである「和モダン」を踏襲し、エントランスには縦格子のアクセントを配し、軒裏を木目調に仕上げました。

室内はナチュラル系とモダン系の2種類を用意し、シュークローゼットやパントリー、ナノバブル発生装置を導入。ZEH（ゼロエネルギー住宅）はもちろんのこと、さらに防犯対策としてのオートロックや宅配ボックスなど、共用設備もフルスペックで搭載しています。

■苦戦した経験を活かした「完成前入居」の快挙

第1期・第2期で強気の賃料設定により募集に苦戦した経験を見事に活かし、ターゲット層に刺さる間取り変更（2LDKの導入）を行った結果、なんと「完成前に2階の全戸が入居決定」という幸先の良いスタートを切ることができました。

建築会社の主力商品へのフィードバックという役割も果たしつつ、表面利回り9.19％を達成した、プロフェッショナル同士の妥協なき連携が光る事例です。

■お客様の声

当初の計画を見直し、ターゲットの見直し提案による間取り構成へと大胆に舵を切る提案をいただいたことで、完成前入居という非常に良い結果につながりました。単なる設計ではなく、「入居者が選ぶ理由」をつくる商品企画力に強く感動しています。自社の規格商品にも活かせる学びが多く、モデルハウスとしての価値を実感しています。