事例10：屋上と空間価値を複合創出のガレージハウス賃貸
（神奈川県藤沢市鵠沼神明／木造2階建 テラスハウス 1棟4戸）
ガレージハウス・スカイバルコニー・小屋裏収納・セパレートキッチン
物 件 概 要
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所在地：神奈川県藤沢市鵠沼神明
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構造・規模：木造・地上2階建
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建物種別：テラスハウス（長屋建住宅）
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棟数・戸数：1棟・4戸（2LDK+屋内車庫）
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敷地面積：321.97㎡（97.4坪）
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延床面積：316.29㎡（95.7坪）
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完成年月：2023年10月
事 業 収 支
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建築費：1億1,593万円
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諸経費：1,267万円
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総事業費：1億2,860万円
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月額賃料：94万円
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年額賃料：1,128万円
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表面利回り：8.77％
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金融機関：横浜銀行
■「10年越しの決断」と、第1期計画の成功体験
本プロジェクトの敷地には、当初2棟の古いアパートが建っていました。初めてご相談をお受けした10年前の 時点では、外壁塗装を終えたばかりで稼働状況も良かったため「まだ建て替える時期ではない（建てない判断）」という結論に至りました。
その後、時を経ていよいよ建て替えのフェーズに入りましたが、敷地全体が約539㎡あったため、そのまま計画すると「開発許可」の対象となり、多額の費用と期間がかかってしまいます。
そこで敷地を分割し、2期に分けて開発する戦略を立てました。
先行して完成した第1期（ホビースペース付戸建賃貸・2棟）が、想定以上の高い賃料で早期満室となった成功体験を活かし、今回の第2期計画では「さらに突き抜けた付加価値」を創造するプロジェクトがスタートしました。
■容積率緩和を利用した「ビルトインガレージ」
厳しい第一種低層住居専用地域において、面積を最大限に有効活用するための突破口が「屋内車庫（ビルトインガレージ）」です。自動車の車庫は一定割合まで容積率から除外されるという法的な容積率緩和を利用 し、1階部分に電動シャッター付きの大型ガレージを組み込みました。
高級車や大型SUVも駐車でき、ガレージ奥には趣味の道具をメンテナンスできる空間も確保しています。
■空を独占する「屋上テラス（スカイバルコニー）」
さらに、屋根の一部をフラットにし、周囲の視線を気にせず空を満喫できる「スカイバルコニー」を設置しました。
容積率に算入されないこの外部空間には、専用のステンレス製流し台も完備。
バーベキューやドッグラン、グランピングなど、戸建以上の贅沢な暮らしを賃貸で実現する強力なマグネットとなりました。
■電気自動車（EV）対応と、防犯カメラによる万全のセキュリティ
各戸のガレージには、これからの時代を見据えて電気自動車用の200Vコンセントを標準装備。また、高級車を所有する入居者層のニーズに応えるため、外部の防犯カメラやセコムの 警報システムを導入し、セキュリティ面にも万全を期しています。
内装は、ペットの飼育にも対応できるよう傷や汚れに強い床材・建具を採用し、将来の修繕（退去時の原状回復）コストを抑える工夫も施しています。「相場より高くても絶対に住みたい」という熱狂的なニーズを掘り起こし、表面利回り8.77％を達成した事例です。
■お客様の声
計画提案されたのが、分譲マンション級の設備を備えたハイエンドクラスの賃貸住宅でした。
建築計画時不安だった点が有りました。それは、近隣住所に同様の間取り、広さ、設備を備えた賃貸住宅が｢全くない」というマーケティング調査結 果からでした。
確かに近隣不動産屋、インターネット上のサイトなど手当たり次第調べましたが確かに無いのです。
果たしてこの計画の需要があるのだろうか？そんな心配をよそに建築と平行して、募集を開始、そして鳴かず飛ばずの3週間が経とうとしていた矢先、立て続けに成約しました。
その後も転勤や海外移住などの理由で空室になっても直ぐに成約する繁盛ぶりです。建ててよかったです。