事例：富士見市３期

事例09：個性派ヴィレッジ続編はスカイバルコニー付賃貸

（埼玉県富士見市水子／木造2階建テラスハウス 2棟6戸）

分期計画・個性派外観・パティオ・ウッドデッキ

物　件　概　要

所在地：埼玉県富士見市水子
構造・規模：木造・地上2階建
建物種別：テラスハウス（長屋建）
棟数：戸数：2棟・6戸(2LDK)
敷地面積：671.04㎡（202.9坪）
延床面積：379.09㎡（114.7坪）
完成年月：2016年1月

事　業　収　支

建築費：7,380万円
諸経費：2,188万円
総事業費：9,568万円
月額賃料：68万円
年額賃料：815万円
表面利回り：8.51％
金融機関：ＪＡ

■前面道路と開発要件を踏まえた「分期計画」

計画地は広い一団の土地である一方、前面道路幅が狭く、500㎡以上の開発要件を満たすことが難しい条件でした。そこで敷地全体を一度に事業化するのではなく、区画を分けて段階的に建築する方針を採用しました。2014年7月に完成した部分に続き、2016年1月にN-C棟・N-D棟を整備しました。法令と道路条件を先に読み解き、余分な造成負担を避けながら全体の活用を進めた事例です。
企画時の条件は、「アパート・マンションと競合しない」「専有面積を大きくしすぎない」「高稼働を目指す」「他にはない特徴をつくる」「眺望を生かす」の5点とし、ターゲットをファミリー層に定め、間取り・コンセプト・賃料・デザインを一体で検討しました。

■厳しい法規制の中で、2棟6戸を成立させる

用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50％・容積率80％。さらに、地区計画による準防火地域、最低敷地面積125㎡、長屋条例に基づく敷地内通路2m以上など、複数の条件を同時に満たす必要がありました。そこで各棟3戸のテラスハウスを配置。駐車・通路・採光を確保しながら6戸の事業規模を成立させました。

■眺望を「屋上テラス」という賃貸価値に変える

全戸に13.7～16.6畳の屋上テラスを設け、計画地の眺望を入居者だけが使えるプライベート空間へ転換しました。屋外シンクとコンセントを備え、家族や友人との食事、子どもの遊び場、趣味のスペースなど多目的に利用できます。さらに、専用庭・ウッドデッキ・バルコニーを組み合わせることで、集合住宅でありながら戸建感覚の暮らしを演出。面積を過度に増やさず、体感価値を高めるプランニングが本計画の核心です。

■分期計画・差別化・収益性を一つに束ねた全体最適

建築工事費用総額9,568万円に対し、年間募集家賃は815万円、表面利回りは8.51％となりました。本体工事費のみを基準とした表面利回りは11.04％です。広大地を一括で開発せず、法令と道路条件に合わせて段階的に進める一方、全戸の屋上テラス、赤い外観、維持管理しやすい内装という明確なUSPを付加しました。

「高稼働を目指す」という企画思想を、配置・間取り・賃料・デザイン・運営コストまで一貫して落とし込んだ完成事例です。