事例06:容積を抑え地域貢献と高収益を実現した店舗付賃貸
（東京都江東区北砂／RC造3階建 店舗付き共同住宅 1棟13戸）
店舗・オートロック・宅配ボックス
物 件 概 要
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所在地：東京都江東区北砂
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構造・規模：ＲＣ造・地上3階建
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建物種別：店舗付共同住宅(店舗1戸＋12戸)
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棟数・戸数：1棟13戸（1LDK）
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敷地面積：453.45㎡（137.2坪）
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延床面積：901.19㎡（272.6坪）
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完成年月：2024年6月
事 業 収 支
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建築費：3億5,745万円
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諸経費：5,758万円
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総事業費：4億1,503万円
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月額賃料：286万円
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年額賃料：3,437万円
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表面利回り：8.28％
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金融機関：都市銀行
■事業の安全性確保とオーナー様の想いを実現した「全体最適」
本計画地は幅員の広い主要幹線道路に面し、容積率の上限が非常に高い土地でした。当初は6階建てから8階建ての中高層プランも検討しましたが、総事業費が借り入れの際の担保評価額と乖離してしまいます。
またオーナー様には「地域貢献のために、どうしても広い店舗面積が必要」という明確なビジョンがありました。中高層の建物を計画するとエレベーターを含めた共用部分の面積が増え、ご希望の店舗面積を確保することが更に難しくなります。
そこでオーナー様が要望される広大なテナントスペースを確保できるよう「3階建て」でプロジェクトを進めることになりました。結果として、この3階建てという選択が、建築費を土地の担保評価の範囲内に収め、将来のバランスシートを健全に保つという事業収支上の「全体最適」にも繋がりました。
■全戸40㎡超の確保と店舗のスケルトン渡し
居住用の賃貸住戸（12戸）は、シングルからDINKSまでをターゲットにした1LDKプランです。
全ての住戸で専有面積を40㎡以上に設定することで、固定資産税と不動産取得税の強力な軽減措置を受けられるように設計しています。
一方、1階の店舗部分は、ターゲットとなる物販店が 使いやすいよう「80坪」の広大な面積を確保しました。
内部はあえてスケルトン状態とし、水回りや空調などの設備配置をテナントが自由に計画できるようにすることで、選択のハードルを下げています。
■大空間テナントと快適な住環境を両立する「構造」の選択
1階の広大なテナント空間と、上階の快適な住環境を両立するため、構造の選定も慎重に行いました。
前面がバス通りであるため、将来的な振動や遮音性への懸念、また法定耐用年数（減価償却期間）の長さを考慮し、コスト差が縮小しつつあった「鉄骨造（S造）」は見送りました。
次に、コスト面で有利な「鉄筋コンクリート（RC）造の壁式工法」も検討しましたが、壁式工法では店舗内部に耐力壁を設ける必要があり、オーナー様が強くこだわった「店舗の大空間」が確保できません。
そのため柱と梁で強固に建物を支える「RC造のラーメン工法」を最終的に選択しました。オーナー様の明確なテナント戦略と、それを実現するための妥協のない構造選定が、早期の優良テナント誘致と安定稼働に繋がっています。
■奇数・偶数階でのデザイン変更と高稼働の実現
賃貸住戸の内装は、奇数階と偶数階でパターンを変更し、入居者が好みのテイストを選べるよう工夫を凝らしています。完成引き渡し時はすでに入居募集の繁忙期を過ぎていましたが、徹底したマーケティングと差別化により、引き渡し時点で賃貸住戸12戸中10戸（80％以上）の申し込みを獲得。
さらに1階の店舗も、オーナー様の「地域に貢献したい」という願い通り、早々に大手物販店の入居が決定し、表面利回り8.28％という安定した高稼働の店舗付きマンションが誕生しました。
■お客様の声
個人の建築事業としては大変高額であるため心配事もつきないが、金融機関への融資戦略としてとても有用な事業収支計画を作成いただき、銀行から満足いく融資を受けることができました。
また、実績も十分ある信頼おける建築会社に 依頼できたことで、建築途中の倒産リスクを最小限にできた安心感もありました。
地域性も考慮した世帯向け物件とするよう助言を受けて建築し、退去があっても次の入居が早く決まり、大家業として好循環が実現出来ています。