事例0４：難条件を克服したＲＣ造９階建賃貸併用住宅
（東京都新宿区西新宿／RC造９階建 共同住宅 1棟21戸）
賃貸併用・オートロック・宅配ボックス・屋内共用廊下
物 件 概 要
- 所在地：東京都新宿区西新宿
- 構造・規模：ＲＣ造・地上9階建
- 建物種別：共同住宅（内自宅2戸）
- 棟数・戸数：1棟21戸（1LDK）
- 敷地面積：443.21㎡（134.1坪）
- 延床面積：1,307.96㎡（395.7坪）
- 完成年月：2020年6月
事 業 収 支
- 建築費：4億7,520万円
- 諸経費：7,790万円
- 総事業費：5億5,310万円
- 月額賃料：446万円
- 年額賃料：5,357万円
- 表面利回り：9.68％
- 金融機関：三菱UFJ銀行
■バランスを極めた全体最適のマネジメント
私の役割は、オーナー様からのご要望と、設計・施工側からの提案を取りまとめ、主に「事業性」という観点からバランスをとることでした。
全体の1/5にあたる面積が家賃収入を生 まない自宅部分であるため、建築費のコントロールが絶対条件となります。
そこで、賃貸住戸部分は建設会社の標準仕様をベースにコストを徹底的に最適化し、オーナー様の自宅部分も特段の強い要望がない限り、賃貸住戸の仕様に揃えることで建築コストの大幅な圧縮を図りました。
着工前には隣地所有者とのトラブル、建築中にはコロナ禍による住設機器（トイレ、レンジフード等）の納期未定など、完成まで幾度となく紆余曲折がありましたが、交渉と徹底した工程管理により乗り切ることができました。
■事業を阻む「8つの阻害要因」との戦い
「新宿区西新宿」という絶好の立地でありながら、本計画には事業収支を
根底から圧迫するネガティブ要因が山積していました。
① アスベストを含有する既存2棟の「高額な解体費」
② プランニングを困難にする「上向きコの字型の変形敷地」
③ 地下鉄の「地上権設定」による建物配置の厳しい制限
④ ほぼ満室状態の既存物件の「退去交渉・期間・費用」
⑤ 大型車両が進入できない「狭い一方通行の前面道路」
⑥ 都市計画上は600％の容積率ながら、前面道路幅員により「240％に制限」される法令
⑦ 全専有面積の20％を占める「賃料収入を生まないオーナー様自宅部分」
⑧ 消費税増税と東京オリンピックによる「建築費高騰の時期」
これら8つの巨大なハードルを一つ一つクリアし、事業として成立させることが、本プロジェクトにおける最大の使命でした。
■難条件を克服した賃貸併用住宅がもたらした成果
多くの困難を跳ね除け、総事業費5億5,310万円に対して、年間家賃約5,357万円、表面利回り9.68％という、RC造の都心物件としては極めて高い数字を達成しました。
賃料を生まない自宅部分（20％）を抱えながら、ここまでの事業収支を成立させることができたのは、まさに事業収支に関して妥協しない覚悟で事前にリスクを洗い出し、自宅部分に関しても緻密なコストコントロールを行った結果です。
複雑な権利関係や物理的悪条件を突破した、「究極の賃貸併用住宅」の成功事例です。
■お客様の声
土地活用での不安は、大金をかけて事業として、成り立つかが、問題でした。
しかし岡様に出会い、税制、需要調査によりどのような間取りが最適か、入居者のターゲットから適切な建築費を割り出し、事業計画をしてもらいました。
そして、工事が始まり、建築士として、幅広い知識によるアドバイスで、無事建物が完成しました。
完成後は特に問題もなく、事業として成り立って、安心しています。