事例03：賃貸併用を高収益に進化させたハイスペック賃貸
（東京都渋谷区恵比寿／木造3階建 テラスハウス 1棟６戸）
分期計画・賃貸併用・オートロック門扉・中庭・免疫住宅
物 件 概 要
- 所在地：東京都渋谷区恵比寿
- 構造・規模：木造・地上3階建
- 建物種別：テラスハウス（長屋建）
- 棟数・戸数：1棟6戸（1LDK/2LDK）
- 敷地面積：234.72㎡（71.0坪）
- 延床面積：368.63㎡（111.5坪）
- 完成年月：2019年6月
事 業 収 支
- 建築費：1億32万円
- 諸経費：1,302万円
- 総事業費：1億1,334万円
- 月額賃料：101万円
- 年額賃料：1,215万円
- 表面利回り：10.73％
- 金融機関：非公開
■共に学び、共に創り上げたプロジェクト
本プロジェクトは、クライアント様とともに色々な可能性を一つずつ、メリットだけでなくデメリットも包み隠さず説明しながら方向性を定めていく、非常 に根気のいるプロセスから始まりました。
クライアント様には、コンサルティングの過程で、企画のプロセスや建築知識、入居募集の手法、さらには税務に至るまで、賃貸経営のノウハウを深く学んでいただきました。
その結果、「一緒に良い賃貸住宅を企画する」というベクトルが完全に合致しました。プロに丸投げするのではなく、オーナー様自身が経営者としての視点と覚悟を持ったことが、この計画の最大の成功要因です。
■全戸40平米超の確保と税務上のメリット
この計画は1期（4戸）に続く、2期目（6戸）のプロジェクトです。1期で自己使用していた部分と外部で繋がるテラススペースや、オーナー様の専用庭も計画に組み込みました。各戸の専有面積は、税務上のメリット（不動産取得税などの控除）を享受するため、全て40㎡以上を確保しています。3階建ての長屋は階段部分の面積が多くなりますが、賃料設定時には階段部分を除いた「有効面積」でシビアに計算しています。
■進化したハイスペック仕様と基礎補強工事のコストダウン
進化した「ハイスペック」の名にふさわしく、1期計画以上の独自の仕様を多数搭載しています。
「オートロック門扉＋外部宅配ボックス」「水改質（FFC活水器）」なども加わり、入居者の命と健康を守る徹底した付加価値を創造しました。
また、1期の基礎補強では「柱状改良」を採用していましたが、今回は単管を密に打ち込む「RES-P工法」に変更し、安全性を担保しながら工事費の大幅な削減を実現しました。
約2年越しの計画となりましたが、オーナー様とコンサルタント、設計士、施工者がベクトルを合わせ、全室賃貸想定で表面利回り10.73％という驚異的な収益性を誇る、まさに「ハイスペック」な都市型賃貸住宅が完成しました。
オートロック門扉＋外部宅配ボックス
水改質（FFC活水器）
RES―P工法（単管）
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■お客様の声
物件の建築だけでなく、完成後の経営なども含め、専門家の視点で一貫してサポートしていただけるので、相談することで安心感につながりました。