事例02：斜線制限を活かした健康志向な美モダン賃貸
（東京都板橋区向原／木造3階建 テラスハウス 1棟2戸）
SOHO・勾配天井・免疫住宅
物 件 概 要
- 所在地：東京都板橋区向原
- 構造・規模：木造・地上3階建
- 建物種別：テラスハウス（長屋建）
- 棟数・戸数：1棟・2戸（3LDK）
- 敷地面積：97.54㎡（29.5坪）
- 延床面積：157.01㎡（47.5坪）
- 完成年月：2017年6月
事 業 収 支
- 建築費：2,844万円
- 諸経費：955万円
- 総事業費：3,799万円
- 月額賃料：32万円
- 年額賃料：388万円
- 表面利回り：10.21％
- 融資先：商工中金
■３0坪の狭小地と「第2種高度地区」の壁
東京メトロの小竹向原駅から徒歩3分という絶好の立地ですが、敷地は約30坪と狭小で、間口が約7.4m、奥行きが約13mしかありませんでした。
さらに、高さ制限が極めて厳しい「第2種高度地区」に指定されており、一般的なアパート建築では事業収支が成り立たないという課題を抱えていました。
2階建ての戸建賃貸や長屋など複数のシミュレーションを重ねた結果、この制限の網の目を縫うようにしてボリュームを最大化できる「3階建ての長屋（テラスハウス）」という最適解を導き出しました。
■ファミリー層をターゲットにする3階建てテラスハウス
小学校が至近という周辺環境と、隣接する既存アパート（単身向け）との競合を避けるため、ターゲットを明確に「ファミリー層」に設定。 完成した建物は、1戸あたりの専有面積が78.5㎡（約23.7坪）という広大な3LDKが2戸並ぶテラス ハウスです。駐車場もしっかりと確保し、戸建感覚で住める分譲住宅レベルの居住空間を実現しました。
■解けないパズルを解いた「融資の鍵」
本プロジェクトのもう一つの大きな壁が「融資」でした。土地の所有者は静岡県、保証人となるご子息は千葉県在住とエリアが離れており、さらに土地には借入予定額 以上の抵当権が設定されていたのです。
この難題に対し、全国エリアをカバーする政府系金融機関を活用し、既存の借換え物件と抱き合わせで審査を依頼するという高度な財務戦略を用いることで、見事に納得のいく好条件での融資を勝ち取りました。
■「アレルギーフリー」がもたらす唯一無二の価値
「美モダン」という洗練されたデザインに加え、付加価値（USP）である「家族が健康になる仕掛け」を施しています。壁紙に独自のミネラル含浸加工（FFCテ クノロジー）を行うことで、化学物質の害を抑えた「アレルギーフリー」の室内空間を実現しました。
厳しい斜線制限や複雑な財務課題という「解けないパズル」を、設計士や施工者を含む専門家チームの総力戦でクリアし、表面利回り10.21％を叩き出したプロジェクトです。
■お客様の声
家族全員、外観にまず興奮！内覧して大興奮！！
クライアントの身になり、全身全霊で尽力して下さいました。プロセスは確かに長かったですが、最初のコンセプトなど、時間をかけるべきところ に集中していました。
狭小地の難しい案件だったと思いますが、面談を重ねる度に内容がブラッシュアップされて行きました。
長屋の3階が建つといいなぁ・・・とぼんやり思っていたのですが、法令の関係で難しいだろう・・・と思っていたら、魔法の様な立面図・パースが出てきて、プロの奥深さを体感しました。
事業性も十二分に加味されており、今後は安心・期待が膨らんでいます。今回は、別件のアパートローンの借換えと言う事案もあり、総合的にご助力いただきました。
オーナー、コンサルタント様、施工業者様、そして将来お住まいいただく借り主様・・・全員が本当にＷｉｎＷｉｎの関係になれる、そんな素敵な事案に仕上がったと確信しています。
メガ大家さんではない私共にとっては、不動産の扱いはそう数あることではありません。
ただ幸せだったのは、数少ない経験の中でも、このような大当たりを引いた・・・ここに自分の凄さを感じています。本当に感謝しております。ありがとうございました。