事例01：狭小角地を高収益に変えたハイスペック賃貸
（東京都渋谷区恵比寿／木造3階建 テラスハウス 1棟４戸）
分期計画・賃貸併用・SOHO・ロフト・勾配天井・天窓
物 件 概 要
- 所在地：東京都渋谷区恵比寿
- 構造・規模：木造・地上３階建て
- 建物種別：テラスハウス／長屋建て
- 棟数・戸数：１棟・４戸（1LDK）
- 敷地面積：112.92㎡（34.1坪）
- 延床面積：211.97㎡（64.1坪）
- 完成年月：2016年1月
事 業 収 支
- 建築費：7,357万円
- 諸経費：943万円
- 総事業費：8,300万円
- 月額賃料：87万円
- 年額賃料：1,046万円
- 表面利回り：12.6％
- 融資先：非公開
■恵比寿の約34坪、資産防衛のための土地活用
住みたい街ランキングで堂々1位となる「恵比寿」に先代から移り住んできたオーナー様。土地を所有し続けているだけで固定資産税が上昇していく状況に加え、将来の相続税の試算額に驚愕し、資産防衛のための土地活用をご相談いただきました。
約34坪という限られた敷地に、DINKSやSOHOをターゲットとした平均専有面積50㎡超の間取りを4戸確保するという非常に難易度の高いミッションです。角地緩和の適用を受けながら、建蔽率ギリギリまで土地を最大限有効活用する、木造3階建てのプロジェクトがスタートしました
■道路斜線をかわす「長屋建＋メゾネット」の妙
住用途地域は準工業地域で、都市計画上の容積率は300％でしたが、前面道路の幅員が4mと狭いため、厳しい「道路斜線制限」と「容積率240％（4m×0.6）」の制限を受けました。
特に3階部分へのプランニングには大きな制約がかかりました。
そこで、各住戸が専用階段を持つ「長屋建」を採用し、フラットタイプとメゾネットタイプを立体的に組み合わせるパズルような設計を行いました。
最上階の3階にはロフトを計画し、勾配天井と天窓を設けることで、実際の面積以上に広がりを感じさせる魔法のような空間を生み出しています。
■分譲を超える「5つのハイスペック」な仕掛け
本計画の最大の特徴は、通常の高級賃貸とは一線を画す「5つのハイスペックな付加価値（USP）」です。
① 健康住宅：床下に調湿炭を敷き詰め、結露を防ぎ構造体を乾燥させる。
② 免疫住宅：化学物質の害を最小限に抑える免疫加工を壁紙等に採用。
③ 制震住宅：地震対策として、制震ダンパーを建物全体で56箇所も設置。
④ 省エネ住宅：ウレタン吹き付け断熱工法で、高い断熱性と気密性を確保。
⑤ 高耐火住宅：最高等級の1時間準耐火構造に該当する防火サイディングを採用。
約2年越しの計画となりましたが、オーナー様とコンサルタント、設計士、施工者がベクトルを合わせ、表面利回り12.60％という驚異的な収益性を誇る、まさに「ハイスペック」な都市型賃貸住宅が完成しました。
床下に調湿炭
壁内に制震ダンパー設置
ウレタン吹付
■お客様の声
物件の建築だけでなく、完成後の経営なども含め、専門家の視点で一貫してサポートしていただけるので、相談することで安心感につながりました。